存量房贷利率的下调难在何处？该如何调整？

一位网友的回复揭示了根本原因：银行不愿吐出未来数十年的利润，是难点所在。

·如果将今年之前购买的房屋统称为存量房，根据近10年商品住宅销售面积统计，共售出132.34亿平方米，按照平均每套房屋100平方米计算，共1.3亿套。就算其中只有一半在还房贷，也有4000万套。

·以今年的首套房利率为标准，未来10年银行的预期利润会大幅降低多少？这是难点所在，因为银行被认为是最稳定的投资，如果政策落地，它们的股价可能会受到影响。因此，政策仍在博弈中，有人说要降低存量房贷利率，但另一些人表示尚未收到通知，也有人表示可以自主协商，无需等待通知。中央的语气从支持转向鼓励，再到指导，意味着银行必须降低存量房贷利率，但这是业主与银行之间自主协商的结果，不是中央强制执行的。

·中央从支持到鼓励再到指导的语气转变，意味着银行必须降低存量房贷利率，但这是业主与银行之间自主协商的结果，不是中央强制执行的。

·如果未来资本市场出现任何反噬，与我们无关，因为中央和民意的压力下，银行一直是半推半就的，抱着侥幸心理。实际上，银行现在也很无奈，正在想办法应对，很可能会采取一些套路。按照银行的习惯，很可能会采取以下策略。

·对于房贷还满5年以上的客户，可以降低利率，但不满5年的客户不行，为什么？因为在最初的5年里，还款中近2/3是利息，这意味着银行在前期已经收回了大量利润。如果后续利润较少，也不会有太大损失，而且银行会使用文字游戏，例如将房贷基准利率分为基准利率和房贷利率加点。

·例如，当初购买房屋时的基准利率为4.25%，加上30%的上浮系数，即5.52%，减去4.25%，得出127个基点，这是导致您的房贷利率高于其他城市或时期的原因。如果您与银行重新签订贷款合同，银行同意按照今年的标准执行房贷基准利率。

·按照上述例子，您的利率将从4.25%降至4.1%。因为房贷的基准利率本来就是LPR，会随市场波动，今年降了，明年可能会升，实际上几乎没有降低。对于这么多的贷款客户，银行不可能为每个客户单独签订合同，很可能会通过电话或短信通知您，您的贷款利率已经下调。您的利率将降至2023年的标准，与当初通知您选择固定利率还是LPR相同，无需前往银行。这种协商可能是骗人的。

·其实，直接将您的房贷利率加点的点，即上浮部分去掉就可以了，无需等到5年或利率较高的时候。自2015年起，房贷基准利率一直在4.7至4.9之间波动，这也成为了当下不同时期、不同地域、不同条件购房人的最佳降息选择。